Préstamo a un hijo para la entrada de un piso: qué mirar

¿Cuánto dinero hace falta para la entrada?

Los bancos financian, por norma general, hasta el 80 % del precio o del valor de tasación, el menor de los dos. El 20 % restante lo pone el comprador, y encima van los impuestos y gastos de la compra, que rondan otro 10 %.

Ese ahorro necesario es la cifra que suele salir de la familia.

¿Préstamo o donación?

Es la primera decisión, y cambia todo lo demás.

Algunas comunidades bonifican casi por completo la donación de padres a hijos, y otras la gravan de forma apreciable. Si la familia quiere recuperar el dinero, el camino es el préstamo. Si no, compara antes el coste de la donación en tu territorio: a veces sale casi gratis.

También cabe mezclar: una parte donada y otra prestada, cada una con su documento.

¿Qué impuestos paga un préstamo para la entrada?

Ninguno. El préstamo está exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (artículo 45.I.B.15 del texto refundido de la ley del impuesto), pero el hijo debe presentar el modelo 600 en los 30 días hábiles siguientes a la firma, ante la hacienda de su comunidad o territorio foral. El detalle del trámite está en el artículo sobre si hay que declarar un préstamo a un hijo.

¿Hay que cobrarle intereses?

Se puede prestar sin interés. El Código Civil solo obliga a pagar intereses si se han pactado (artículo 1755).

El matiz está en el IRPF de los padres. La ley presume que un préstamo genera intereses salvo prueba en contrario (artículo 6.5 de la Ley del IRPF), y los valora al interés legal del dinero (artículo 40), que en 2026 es del 3,25 %, el mismo de 2025 al seguir prorrogados los Presupuestos.

Con 50.000 € prestados, la presunción supondría imputar a los padres 1.625 € al año como rendimiento del capital. La prueba en contrario es el contrato escrito con la frase «se pacta expresamente sin interés», firmado y declarado con el modelo 600.

Si se pactan intereses, los padres los declaran como rendimiento del capital mobiliario, y el hijo los paga a lo largo del préstamo.

¿Qué va a preguntar el banco?

Dos cosas: de dónde sale el dinero y cuánto debe ya el comprador.

El origen de los fondos. Las entidades aplican la normativa de prevención del blanqueo de capitales y piden justificar el dinero de la entrada. Una transferencia de los padres con concepto claro, el contrato de préstamo o donación y el modelo 600 o la autoliquidación de la donación lo resuelven.

Las deudas del comprador. Antes de conceder la hipoteca, el banco está obligado a evaluar la solvencia del solicitante (artículo 11 de la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario), y para ello pregunta por las deudas existentes. Un préstamo familiar con cuotas fijas es una deuda, y su cuota se suma a la de la hipoteca. Muchas entidades sitúan el límite en que el total de cuotas no supere el 30–35 % de los ingresos netos.

Si el préstamo familiar se diseña pensando en esto, el problema desaparece:

• Carencia inicial. Uno o dos años sin cuotas mientras el hijo se instala.
• Cuotas pequeñas y plazo largo. Reducen el impacto en la ratio de endeudamiento.
• Devolución al final o por amortizaciones libres. Válido siempre que haya un calendario y devoluciones reales; un préstamo que nunca se paga es el perfil que Hacienda recalifica como donación (lo explicamos en préstamo o donación encubierta).

Declara al banco el préstamo tal como es. Ocultarlo en la solicitud de hipoteca es dar información falsa a la entidad.

¿Qué anota el notario en la escritura?

En una compraventa de vivienda, el notario identifica en la escritura los medios de pago empleados (artículo 24 de la Ley del Notariado). Si la entrada salió de la cuenta de los padres, quedará constancia de ese flujo.

Lo práctico es que los padres transfieran el dinero primero a la cuenta del hijo, con el préstamo ya firmado, y que el hijo pague desde su cuenta. Así la escritura refleja un pago del comprador con fondos propios de origen documentado.

¿Qué pasa con los hermanos y la herencia?

Aquí está la diferencia que más se olvida.

• Donación: se computa como anticipo de la herencia del hijo que la recibe y se descuenta de su parte al repartir (colación, artículo 1035 del Código Civil), salvo que los padres lo dispensen expresamente.
• Préstamo: si los padres fallecen con saldo pendiente, ese saldo es un crédito de la herencia. El hijo lo debe a la herencia, y por tanto, en parte, a sus hermanos.

Dejarlo por escrito evita la conversación difícil años después, cuando ya no está quien prestó.

¿Y si los padres no tienen el 20 %?

Existe una línea de avales del ICO para la compra de primera vivienda: el Estado avala hasta el 20 % del préstamo hipotecario, de modo que el banco puede financiar casi el precio completo. Está dirigida a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a cargo, con límites de ingresos, y se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. Los impuestos y gastos de la compra siguen corriendo por cuenta del comprador, y ahí la ayuda familiar puede ser menor.

Lo que hay que retener

Decide primero si es préstamo o donación. Si es préstamo: contrato escrito, «sin interés» por escrito si es el caso, modelo 600 en 30 días hábiles, transferencia a la cuenta del hijo y calendario de devolución compatible con la hipoteca. Y piensa en los hermanos antes de firmar.

Normativa citada

• Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — artículo 45.I.B.15.
• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — artículos 6.5 y 40.
• Código Civil — artículos 1035 y 1755.
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — artículo 11.
• Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 — artículo 24.
• Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

Este artículo trata cuestiones generales y no sustituye el análisis de un caso concreto por un profesional.